Купувачите стават по-предпазливи и търсят сигурност

Жилищният пазар в България вече направи своя преход – от емоция към рационалност. Това, което в последните години беше движено от очаквания за еврозоната, днес се връща към по-класическата си логика: доходи, кредитиране и реална стойност. Както посочват от SORENDA Real Estate в свой анализ, „пазарът влиза в по-зряла фаза, в която решенията не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени“. Тази нормализация обаче има още един ключов измерител – финансирането. И ако преди двигателят беше страхът да не бъде изпуснат моментът, днес той все по-ясно се премества към условията по кредитите.

Лихвите: стабилност въпреки еврото

Един от основните въпроси през последните месеци беше дали влизането в еврозоната ще доведе до рязка промяна в лихвите. Засега такъв ефект не се наблюдава. „Към момента не виждаме директен ефект от присъединяването към еврозоната върху лихвите по ипотечните кредити. Пазарът остава стабилен, а банките дори в някои случаи предлагат по-добри условия спрямо миналата година“, казва Силвия Катева, управител на „Кредит мениджър“.

Това се вписва и в по-широката картина – след освобождаването на значителен ресурс в банковата система (заради намалението на задължителните резерви), ликвидността остава висока, а конкуренцията между банките – активна. Резултатът е пазар, в който лихвите не само не растат, а в отделни случаи дори леко се подобряват.

Новото поведение: сигурност преди всичко

Промяната обаче е по-видима при поведението на клиентите. „Наблюдаваме ясно изместване към фиксираните лихви, особено в първите години. Хората търсят предвидимост“, посочва Катева. Пазарът вече предлага и конкретни параметри, които допреди година изглеждаха трудно постижими – фиксирани лихви от порядъка на 2,5–3% за първите 3,5 или дори 10 години.

Въпреки това плаващите лихви продължават да доминират. Причината е очакването, че при стабилна икономическа среда те ще останат без значителни движения или дори ще се понижат. Тази двупосочна логика – между сигурност и гъвкавост – обяснява и нарастващия интерес към хибридните продукти, които комбинират фиксиран период с последваща плаваща лихва.

Кредитът остава основният двигател

Данните на БНБ потвърждават ролята на банковото финансиране. Към февруари жилищните кредити достигат 17,3 млрд. евро, което е ръст от 27,8% на годишна база. Общият обем на кредитите за домакинствата вече надхвърля 29,3 млрд. евро, с увеличение от над 20%. Това са стойности, близки до рекордните нива от 2024 г., когато ръстът достигна почти 29%.

„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Достъпът до финансиране е ключов фактор за активността“, посочват и от „Соренда“. В същото време обаче се виждат първи признаци на нормализация – темпът на растеж остава висок, но започва леко да се забавя.

Повече дисциплина, по-малко риск

Промяната не е само в обема, а и в качеството на кредитирането. Банките не затягат условията рязко, но стават по-прецизни. Особено при инвестиционните покупки се изисква по-високо самоучастие и по-внимателна оценка на риска.

„Процесът се дигитализира, ускорява се, но човешкият фактор остава ключов. Комуникацията става по-бърза и по-добра, но решенията са по-внимателни“, отбелязва Катева. Средният срок на кредитите остава дълъг – между 25 и 30 години, но реалното им погасяване често се случва в рамките на 10–15 години, чрез рефинансиране или продажба на имота. Това също е част от новата логика на пазара – по-активно управление на задълженията.

Пазарът се връща към реалността

Цените вече не растат с темповете от предходните години, а достъпността започва да се влошава – през 2025 г. доходите в София са нараснали с около 12%, докато цените на жилищата – с около 14%. Това естествено охлажда леко търсенето.

„Тази година няма да има онази истерична активност около еврото. Пазарът се връща към нормалното си поведение“, коментират експерти от сектора.

Какво следва

Очакванията са пазарът да продължи да расте, но при по-умерен темп – с повече избор, по-дълги преговори и по-високи изисквания към качеството.

В този контекст ролята на финансирането става още по-важна, но не като катализатор на бум, а като механизъм за баланс. И именно там – между стабилните лихви, по-внимателните банки и по-информираните купувачи – се оформя новата реалност на пазара на имоти.