Първи признаци на спад на цените не жилищата в София след еуфорията на пазара през последните две години отчетоха брокери.
През първото тримесечие на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки в София е 2680 евро на квадратен метър по данни на Bulgarian properties. Това е лек спад спрямо 2790 евро за квадратен метър в края на 2025 г., посочват от агенцията.
Спрямо първото тримесечие на 2025 г. обаче годишният ръст на цените на жилищата в София остава значителен – около 29%. От агенцията припомнят, че средната цена на квадратен метър през първото тримесечие на 2025 г. е била 2080 евро.
„Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация с ускорен растеж на цените преди влизането в еврозоната. През първите месеци на 2026 г., освен на спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането“, коментира изпълнителният директор Полина Стойкова.
В подкрепа на думите ѝ са данните на Агенцията по вписванията, според които в София през първото тримесечие са вписани 7529 сделки – с 12.3% по‑малко от миналата година.
Достъпност на жилищата се влошава
Бързият ръст на цените през второто полугодие на 2025 г. изпревари увеличението на доходите и доведе до влошаване на достъпността на жилищата. Коефициентът на достъпност, който показва колко средни заплати са нужни за 1 кв. м жилищна площ в София, достига 1.4 през първото тримесечие на 2026 г. Такива нива на достъпност бяха характерни за 2017-2018 г., но обемът от сделки в момента въпреки спада е по-голям.
„Пазарът ясно показва, че купувачите са склонни да закупят там, където има налично предлагане, особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените. Доскоро масово закупувани квартали като „Малинова долина“ и други райони с активно ново строителство забавиха темпове заради значително поскъпване“, отбелязват брокерите.
В същото време увеличеното предлагане дава възможност за сключване на повече сделки в стари и винаги търсени квартали като „Лозенец“, „Изток“, „Стрелбище“, „Бели брези“, „Красно село“ и др.
Новото строителство продължава да бъде водещо – около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради. Останалите сделки на вторичния пазар представляват пъстра комбинация от стари тухлени и панелни жилища, изцяло обзаведени апартаменти, както и нови жилища, закупени в предходните години с цел препродажба. При тези сделки купувачите вече все по-често успяват да постигнат отстъпки от цената, които по данни на Агенцията за недвижими имоти, достигат 3-5%. Според наблюденията на брокерите тази година купувачите на тристайни семейни жилища са по-активни на пазара, отколкото купувачите на двустайни апартаменти.
Къща край София
Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в съседните на София населени места. Техните предимства са по-ниски цени, по-голяма жилищна площ и по-спокоен живот.
Купувачите са готови за ежедневно пътуване до 30-40 километра. Активно се търсят парцели и къщи в селата около София, както и затворени апартаментни комплекси.
Перспективи: Към устойчива нормализация
Брокерите прогнозират продължаващият приток на нови проекти, ниските лихви по ипотеките и растящите доходи да окажат положително влияние и да задържат активността, макар и на по ниски нива до края на годината. От друга страна войните, геополитическите напрежения и инфлационният натиск са фактори, които ще ограничават търсенето и ще поддържат пазарните участници внимателни.
Прогнозите за цените на жилищата са да продължат да нарастват, но с по-нисък темп – до 10% до края на годината.
За купувачите, които разполагат с готови пари, ще има възможност тази година да избират сред по-широка гама от имоти и локации. Продавачите ще трябва да се съобразят с пазарните нива и да заложат на качествено представяне на имотите си, тъй като изискванията на купувачите нарастват.
След присъединяването към еврозоната се наблюдава и умерено увеличение на интереса от чуждестранни купувачи, което може да донесе нов оптимизъм на пазара, посочват брокерите.