Какво се случва с пазара на имоти в България?

Коментар на финансовия анализатор Светозар Гледачев, член на журито в конкурса "Real Estate Investment" 2019

0

Светозар Гледачев

През първото тримесечие на 2019 г. местните администрации са издали разрешителни за строеж на 1 247 жилищни сгради със 7 832 жилища в тях и 1 032 933 кв. м разгъната застроена площ (РЗП), на 28 административни сгради/офиси с 67 404 кв. м РЗП и на 1 149 други сгради с 560 208 кв. м РЗП, информират от НСИ.

Спрямо предходното тримесечие издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради намаляват с 15.6%, броят на жилищата в тях – с 33.0%, а общата им застроена площ – с 29.1%. Това за какво Ви говори? За забавяне в строителния отрасъл, но по-важното е той дали ще се превърне в криза?

Да купувам или да продавам имот, това е любимият въпрос на българина. Нашенецът си задава този въпрос на маса с приятели, на кафе или във времето определил си за разтуха и мисловни дейности. Задават си го дори хора, които нямат какво да продават, нямат пари или нямат даже собственост. Макар, че това е не много вероятно, защото българите притежаваме жилища на глава от населението, второ място в Европа, а нали сме най-бедни?

ЕВРОСТАТ за 2018 година определя този процент на 82.9% , за България, ( по други изследвания е над 92%), но първа е Румъния с 96.8%. И веднага се набива на очи – най-бедните, България и Румъния имат най-много собственост, а най-развитите Германия-47.5% , Франция-64%. Те ли са глупавите или ние? Нещо повече, германците последните три години повече са продавали, отколкото са купували, т.е. при тях хората имащи собственост са намалели с 1.5%. И още – в двигателя на Европа, най-силната икономика, в нейната източна част собствениците са едва 38%. Колкото и да не ни се иска трябва да си признаем, че българинът има „специално“ отношение към собствеността, но това не значи, че то е правилно. При социализма формата на богатство бе къщата, колата, вилата. Друго нямаше. Това бе върхът на обществената стълбица. Такива бяха „богатите“ тогава. Преди 1944 година, селското население е било 83% и патриархалното стопанство е била основата на икономиката, а там също богатството е къщата и земята. Така, че столетия, собствеността е била всичко за българина и сега продължава да е така на генетично, екзистенциално и духовно ниво. Да, ама не! Сега времената са други. Хората не искат да признаят дори пред себе си, че тези, които са инвестирали в жилище 2005-2009 година са направили големи загуби. За апартамент от около 100 м.кв-50 000-100 000лева( това е спад на цената и лихви по кредита за покупка). Толкова ли са богати или толкова са умни? Всеки иска да спечели, но не всеки знае как! Защото дори и след бума на цените от 2015-2018 година нивата от предишния пик не са достигнати, а вече средните цени падат.

За София, където е най-голям и най-развит пазар и единствен, на който може да се направи реален анализ, средната цена сега е 1080 евро, като от края на 2017 година леко, но постоянно пада. А 2018 година е била цена от 1283 евро. Миграцията към София е по-голяма или почти равна на тази на емиграцията от България( около 30 000 годишно). В столицата се създава почти половината БВП на България и РЗ е средно 30% по-висока от средното за страната. Т.е. там пазарът е най-наситен и има най-много причини да растат цените и продажбите. Да, ама те падат. Пловдив вече две години води по ръст на цените в България. 2017-12%, а 2018-9.6%, при средно за страната 4%. Бурно ли се развива Пловдив или има „прегряване“? Да има свръх предлагане, но по-важното е как ще стане „охлаждането“. Общият обем на жилищното строителство в Пловдив има ръст от 48.1%, 2018 спрямо 2017 година, което в числа означава малко над 1 милиона квадратни метра, а за София 2.5 млн.кв.метра. София 2.5 пъти ли е по-голяма от Пловдив? По официална статистика 4 пъти, по неофициална 5-6 пъти. А разликата в доходите? Изводите се набиват сами.

Кои са тенденциите за следващите 1-2 години?

Задържане на цените, а на места спад. Не рязък, но ще го има, за някои видове строителство , някои квартали. Ако има покачване на цените с 4-5%, това е коригиране с процента на инфлацията, а не реално покачване! Ако 3-4 години се задържат цените, както предполагам, че ще стане за много нови и непродадени обекти, то ще имаме фактически спад от около 20%. Сега силната страна стана купувачът, а до преди известно време беше продавачът. Направете си правилна стратегия и ще спечелите!

В Пловдив пазарът бе раздвижен от пристигащите работници в новите заводи от ТИЗ „Тракия“. Но този ефект е „изконсумиран“ вече. Ако „Фолксваген“ избере за своя база на „Шкода“ България и Пловдив,това ще доведе до нов тласък, на продажбите, но според мен не и на цените. Има и ще има много непродадени кооперации. Прииждащите работници ще намерят много нови и хубави жилища, но няма да решат проблема на предприемачите. Пазарът в България се нагнетява и от това, че спестяванията на гражданите растат с по няколко милиарда на година, вече над 10 години, като надхвърлиха 51.5 милиарда лева, при ниска, много ниска лихва. Средно за всички банки, всички депозити – 0.32%. Българинът знае да спестява само в банка и само в жилище. Затова и 20% инвестират само за да си “съхранят“ по тяхно разбиране парите. Средно за България едно домакинство има над 2.2 имота. Познавате ли хора, които имат по 5-6-8 и повече жилища? Затова и наемите преминаха пикът си и падат. Няма кой да наема! Доходността от жилища в добрите години достигаше 5-6%, а сега ще падне на 2-3% и дори по-ниско.

Затова в Германия и развитите страни инвестират в друг вид собственост. В акции, защото им носят 5-8% и повече сигурен дивидент, а инвестицията в собственост е ниско доходна и трудна за управление. В България имаме ли борса? Имаме. Но, неразвита и не добра. (От години иска да ни купи Немската борса, но тукашните олигарси не разрешават, защото ще се видят „издънените“ им фирми и ще станат „господин за един ден“. Въпреки това за 2019 година има няколко фирми, които разпределят около 5% дивидент, най-низкия досега).

Както всяка стока и при жилищното строителство цената се определя от търсенето и предлагането. Факторите, които действат в една или друга посока са много. Ще има такива –за покачване на цените и такива за тяхното намаляване. Пазарът ще се разслоява и усложнява, по видове строителство, по локация, дори по строител и много други особености. На една и съща улица, в една и съща кооперация, дори цените ще са различни.

Не правете грешката да си въобразявате, че разбирате ситуацията и пазара!

Една консултация със специалист ще ви спести от 10 000-30 000 евро средно. За да знаете КОГА, КЪДЕ и КАК да купите или продадете. Пред щанда в супермаркета за покупка от 5 лева четете, сравнявате, питате, а за апартамент за 100 000-200 000 лева се доверявате на грешни инстинкти, генетично вкоренени в българина от предишни и никога не връщащи се епохи! Умният пита, „другият“ всичко знае! Или както винаги – българинът е скъп на плявата и евтин на зърното! Не допускайте тази грешка.

ВАШИЯТ ОТГОВОР

Моля, въведете вашия коментар
Моля, въведете името си