Инж. Ирена Перфанова, председател на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти“: Новият кабинет трябва да облекчи издаването на разрешителни за строеж

0

Ще бъдем привлекателни за инвеститорите , когато се скъси максимално срокът от закупуване на земята до първа копка

Инж. Ирена Перфанова е международен специалист по недвижими имоти с 22-годишен опит, носител е на международните титли CCIM, CPM,CIPS, CLHMS, TRC, оценител на недвижими имоти и експерт по финансови и пазарни анализи. Член на световния борд на Международната федерация по недвижими имоти FIABCI и доскорошен  Президент на ФИАБЦИ-България, Председател на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти“  (НСНИ). Магистър-инженер по вътрешна архитектура и дипломант- магистър по Бизнес с недвижими имоти. Има покрити специализации  в Американския институт за финансови и пазарни анализи на бизнес имоти CCIM Institute- Чикаго, Американския институт за управление на недвижими имоти IREM – Чикаго,  Института за маркетинг на луксозни имоти ILHM -Далас, Амеркаската асоциация на реалторите NAR, в които организации е и член. Преподавател по сделки с недвижими имоти към ЦПО на НСНИ.

– Гжо Перфанова, какво е състоянието на имотния пазар към момента. Към повисоки или пониски ценови нива се ориентира?

– Пазарът се намира в онази фаза, която очаквахме отдавна, т.е. тенденцията е към покачване на цените, макар че това вероятно ще се случи с бавни темпове и с малки амплитуди. Има купувачи със свободен капитал, които в момента чувстват най-голяма сигурност в инвестицията в имоти. Добрите имоти и тези, оценени правилно, се продават много по-бързо, отколкото през миналата година. Но продължава разминаването между търсене и предлагане, което от своя страна отваря ниша за ново, по-качествено строителство и отговарящо на изискванията на купувачите.

В крак ли е търговията с недвижимости у нас с тенденциите в Европа?

– Тенденциите у нас са същите, каквито са и в другите европейски държави от гледна точка на купувачи и наематели, но от гледна точка на предлагането изоставаме с поддръжката и управлението на сградния фонд, зелените околоблокови пространства и обществени градинки, както и със състоянието на инфраструктурите. Руските купувачи в България са показател за това кой масов инвеститор е удовлетворен от условията в страната – ние съумяваме да запазим ниския и среден клас клиенти, докато за високите ценови нива се насочват към други дестинации.

Отразява ли се политическата нестабилност в страната върху вашия бранш? Какво показват данните за различните сегменти на пазара – жилищни имоти, корпоративна собственост, земеделска земя?

– Политическата обстановка по-скоро до този момент действа благоприятно върху интереса към придобиването на имоти. Има увеличение на броя на сделките в жилищния сегмент, засилен е интересът към придобиване и на търговски площи. Все още по-трудно

върви продажбата на офисни площи, намалява също броят на сделките със земеделски земи. Службата по вписванията вече изнесе статистиката за третото тримесечие на 2014 г. Изводите, които могат да се направят, са, че от началото на тази година, сравнено със същия период на миналата година, има спад на броя на продажбите с 4,13% и броя на замените с 10%.

Разгледано по населени места, този спад изглежда така – за региона на София с 4,79%, за региона на Бургас с 5,29% и за Варна – с 1,99%. Спадът на сделките със земеделска земя също е отразен в общия брой реализирани сделки. Тук все пак трябва да се отбележи, че не е отчетено колебанието между бройките на различните типове сделки, както и факта, че сделките с недвижими имоти в новостроящи се сгради в по-голяма степен се вписват с окончателен договор в едно-двугодишен срок след подписването на предварителен договор. Това означава, че през последните три години в отчитането на броя на сделките са участвали и сделки, сключени в предходен период. Към момента обаче броя на подобен род сделки е намалял поради по-ниския брой новостроящи се сгради, което показва, че е нисък броя на сделките с отложено вписване в общия обем сделки съпоставено с увеличения брой реализирани сделки от началото на тази година. Спадът на сделките със земеделска земя също е отразен в общия брой реализирани сделки.

– Какви са очакванията Ви от новия кабинет и кои са стъпките, които биха раздвижили търговията с имоти ?

– Преди всичко поддържане на добър инвестиционен климат в страната, визов и данъчен режим и промотирането й като дестинация. Наложително е усъвършенстване на Закона за управление на етажната собственост така, че той да бъде практически полезен и приложим. Нужно е подобряване на пътищата и транспортните връзки между основните летища и вътрешността на страната, промяна на облика на зелените площи. Необходимо е да се създадат благоприятни условия за инвеститорите, като се скъси максимално срокът между закупуване на земята и издаване на разрешения за строеж. Това е свързано с осигуряването на инфраструктури от страна на общините преди издаването на разрешение за строеж.

– От какви нормативни промени се нуждае браншът и кои са стъпките за борба с нелоялната конкуренция и в търговията с имоти?

– Браншът има нужда от сериозна подкрепа от страна на управляващите органи, за да успее да изчисти сивия сектор, да намали условията за имотни измами, да посрещне нуждите за работни места на квалифицираните за целта кадри, излизащи от висшите ни учебни заведения. За съжаление в нашия бранш сивият сектор не само че не се е изчистил, но расте с всеки изминал ден. Появяват се физически лица, които нерегламентирано извършват посредническа дейност, чужденци също се вливат в бранша без каквато и да е професионална подготовка и познаване на местния пазар и законодателство. Има фирми без офиси и квалификация на персонала… Ясното регламентиране на професията, изискването за професионална квалификация, професионален регистър, формулирани пазарни правила, с които да са запознати и потребителите, ясно законодателство, което стимулира светлия бизнес – всичко това са все мерки срещу сивия сектор, които не търпят отлагане.

Кризата с КТБ повлия ли върху нагласата на ваши клиенти и разколеба ли доверието в банковия сектор?

– Да, стрес имаше, но по-сериозен е проблемът с блокираните банкови операции, от които страдат клиентите на тази банка. Вложителите не могат да изтеглят парите си, за да ги вложат в имоти, което развали не малко сделки на пазара, а от друга страна, ипотекираните имоти в полза на банката също са блокирани. Не може да се вдигне ипотеката им, независимо че кредитополучателите могат да изплащат месечните си задължения. В никакъв случай не бих казала, че е критично отношението към банките, но клиентите са с изострено внимание.

Развръзката с тази банка ще стане ли катализатор

за повече сделки, или вложителите ще предпочетат отново да държат авоарите си на влог?

– Независимо от развръзката в момента, доходността от влагане на пари в имоти е чувствително по-добра от тази да се държат като депозит в банка, а това е катализатор за имотния пазар. Естествено, значение имат и лихвените проценти по кредитите, които също влияят на динамиката на пазара. Ако те бъдат покачени, ще се засегне интересът на онези купувачи, които не разполагат с достатъчен финансов ресурс, за да реализират сделка без заемни средства.

Наближава професионалният ви празник. Как НСНИ ще го отбележи?

– За първи път на 30 октомври 2014 г. ще честваме професионалния празник на брокерите и агентите за недвижими имоти в България. По този повод ще проведем кръгла маса с международно участие на тема „Регулация на бизнеса с недвижими имоти в Европа“. Събитието е подкрепено от Международната федерация по недвижими имоти FIABCI, Централноевропейската мрежа на националните асоциации в сферата на недвижимите имоти CEREAN и Европейската конфедерация на агентите на недвижими имоти C.E.I. – автор на Европейския стандарт EN 15733. Квалифицирани лектори ще изнесат поредица от семинари, свързани с най-новите пазарни тенденции в сферата на бизнеса и недвижимите имоти, Win-Win модели, брандиране, комуникации, екипна стратегия, психология на комуникациите и др. Сред тях гост е един от изявените експерти в сферата на недвижимите имоти за Украйна и Русия – г-н Артур Оханесян, който ще изнесе доклад за силата на ексклузивните права и ролята им за успеха на сделките. Ще говорим и за MLS (Multi Listing System) – вътрешна система за комуникации и споделяне на бизнес между агентите с изключителни права. Опитът си в управлението на жилищните имоти ще предаде Рамон Венеро, преподавател в Американския институт за пропърти мениджмънт IREM, който подготвя вече трета година кадри в България по линия на FIABCI. Разбира се, ще намерим време и за парти с колегите в края на деня.

ВАШИЯТ ОТГОВОР

Моля, въведете вашия коментар
Моля, въведете името си