От ЕК предупреждават за нереален скок на цените на недвижимостите в България, а брокери контрират, че всичко е наред

В края на миналата година Европейската комисия изнесе списък със страните, заплашени от нов имотен балон. Сред тях е и България. От ЕК предупреждават, че индикаторите за евентуален балон са бързият ръст на цените на имотите и тяхното надценяване. Каква е ситуацията в началото на 2018-а? С наближаването на пролетта брокери и купувачи се готвят за сделки и сериозно раздвижване.

12-13-TEMA--IMOTEN-BALON.1Според статистиката през миналата година цените на недвижимите имоти у нас са скочили с 12%, като до средата на годината поскъпването е било с 8% спрямо предходната 2016-а. Паметливи припомнят, че подобна е била ситуацията през 2008-2009 година, когато страната ни беше засегната от световната финансова криза. Тогава бе отчетен двуцифрен ръст на цените на имотите, след което се стигна до срива на имотния пазар.

Към момента средната цена на жилищата в София е 1000 евро за квадратен метър, сочи бърза сверка на офертите от няколко столични агенции. В южните й части и в центъра цените обаче може да достигнат и до 3000 евро. Родни анализатори и специалисти в търговията с недвижими имоти твърдят, че няма опасност от раздуване на икономически балон. Аргументите за това са, че цените на жилищата в София, Пловдив, Варна и Бургас растат, но в много други части на страната това не е така. В градовете и по-малките населени места в Северозападна България те дори падат. Така усреднени, стойностите на недвижимости в България не будят тревога, категорични са брокери. Според тях няма достатъчно данни, че цените растат прекалено бързо или че имаме тревожно надценен пазар на недвижимостите.

12-13-IMOTEN-BALON--2

Освен активна имотна търговия в големите градове се очаква раздвижване и около ски курортите през 2018 г. Прогнозата е също за засилена активност на имотния пазар и по морето от страна на български купувачи. Ръстът на доходите и благоприятната икономическа обстановка в страната позволяват на част от българите да инвестират във ваканционно жилище. Някои от нашенците, които живеят в чужбина, също търсят свой ваканционен имот, заради което се очакват повече имотни сделки от пролетта на 2018 г.

ЗА БОГАТИ КЛИЕНТИ

Нови райони с луксозно строителство привличат купувачите на къщи

Ръстът в предлагането на ново строителство ще балансира пазара през 2018 г. Това прогнозира компанията за луксозни имоти Unique Estates, която представи анализ на пазара на недвижими имоти в България за изминалата година. Според данните в синхрон с цялостния ръст на икономиката и на пазара на жилища продажбите на луксозни имоти също са отбелязали динамична година. 2017 г. отчита ръст на сделките, устойчив брой запитвания от клиенти и задържане или покачване на цените в различните райони на София. През годината интересът към луксозни покупки е останал висок както за жилищни нужди, така и с цел инвестиция. В резултат на увеличаващото се търсене и развитието на инфраструктурата са се обособили нови перспективни зони за позициониране на луксозни проекти. Предлагането на луксозни имоти все още изостава спрямо търсенето, но с новите проекти през 2018 г. пазарът ще върви към по-добър баланс. Строителната активност е висока и заедно с познатите и утвърдени квартали на пазара излизат все повече проекти в нови и предпочитани от купувачите луксозни райони, отбелязват от компанията. Сред примерите в София е зоната около Paradise Center, която търпи бързо развитие с откриването на метростанция „Витоша“ и цялостното подобряване на инфраструктурата. Данните от сделки в района показват, че цените растат и стандартното предлагане вече започва от 1200 евро/кв. м, като достига и по-високи нива за луксозни имоти. От близостта си до Витоша и подобряващата се инфраструктура печели и районът около Камбаните и „Резиденшъл парк София“, който става все по-предпочитан от купувачите на луксозно строителство. 12-13-imotiluxUES_Photo3

В централната част на града интересът за развитие на проекти и покупки се разраства и в посока Паметника Левски и бул. „Дондуков“ и очакванията са той да търпи силно развитие през следващите години. Друг перспективен район са квартал „Изгрев” и периферията на Дианабад, където на мястото на бившия завод „Фурнир“ се появи зона с висок клас жилищни проекти. Тази част на София също коренно променя облика си през последните години и се радва на силен интерес от страна на купувачите. Според данните на Unique Estates в района вече има и вторичен пазар, а цените на имотите започват от 1500 евро/кв. м. Значителен ръст отбелязват и сделките в най-високия ценови сегмент – над 800 000 евро. В тази категория попадат основно еднофамилни къщи и резиденции, които през изминалата година са се радвали на нарастващ интерес. Това са имоти, които са търсили купувач дълго време и в момента пазарът е догонил цената им. От друга страна, наблюдаваме ръст на клиентите, които се интересуват от много висок клас имоти, а предлагането не е нараснало. Това търсене доведе до ръст на сделките над 1 млн. евро, като включително реализирахме единични продажби и за над 2 млн. евро, коментира Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates. Активен интерес през годината регистрира и по-ниският сегмент на пазара на луксозни имоти – до 300-350 хиляди евро. Основните покупки в този ценови клас се реализират от хора, търсещи апартаменти в централната част на София и къщи с инвестиционна цел. Те купуват имоти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. При старото строителство в този ценови клас се наблюдава и силно търсене на жилища за цялостно обновяване и препродажба. Според Unique Estates този тренд все повече се превръща в бизнес за хората със свободни средства. Възможността за отдаване под наем на такива имоти през Airbnb и напливът на чужди туристи през последните години още повече увеличават атрактивността им. За сметка на оживлението във високия и ниския сегмент на луксозния пазар имотите в средния ценови клас трудно намират реализация. Става въпрос основно за къщи в диапазона 350-600 хиляди евро. Най-често това са имоти с добри локации, но строени преди повече от 10 години, с относително малки дворове от 500-600 кв. м, липса на достатъчно бани, на гаражи, с недостатъчна височина на таваните. Купувачите с по-високи финансови възможности мигрират към горния ценови клас, а тези с по-ограничени бюджети – към долния, което ще наложи корекция в цените на къщите от средния сегмент.

12-13-imotiluxUES_Photo4

През 2017 г. цените на луксозните апартаменти не са реализирали значителен ръст. В повечето квартали е регистрирано задържане или леко покачване, а средно за пазара цените запазиха нивата си от предходната година, показва още статистиката на компанията. Подобна е картината и на масовия жилищен пазар, където цените през 2017 г. са се увеличили средно с 6,3%. Задържането им в луксозния сегмент е обяснимо с по-малкия обем на този пазар и по-високия клас имоти, което ги прави по-слабо податливи на големи ценови колебания. По-забележимо поскъпване през 2017 г. е регистрирано при къщите по Витошката яка, където средните цени през 2017 г. са достигнали 1500 евро/кв. м. В сравнение с година по-рано ръстът е приблизително 13%. Поскъпването отчасти се дължи на посоченото по-горе преориентиране на купувачите към най-високия сегмент на луксозния пазар за сметка на средния клас имоти. Очакванията на Unique Estates са, че и през 2018 г. няма да липсват изненади при най-търсените локации и цените на уникалните имоти ще растат. При стандартното луксозно строителство обаче прогнозата е по-скоро за задържане на цените предвид нарастващото предлагане. Подобна тенденция вече се наблюдава в райони като квартал „Лозенец”, където през последните месеци на пазара излязоха знакови проекти. В момента там се наблюдава леко задържане на продажбите, тъй като купувачите се нуждаят от повече време, за да се ориентират в пазара и да вземат решение.

СОФИЯ

2017-а е с най-успешни сделки за последните 10 години

Ускоряването на растежа на БВП, доходите на населението и рекордно ниската безработица белязаха 2017-а като най-успешната за имотния пазар в София за последните десет години, отчитат в свой анализ от Bulgarian Properties. През четвъртото тримесечие на миналата година растежът на цените на жилищата в София се е възобновил и средната цена се е повишила до 1095 евро/кв. м спрямо 1060 евро в предишните две тримесечия. Годишното увеличение на цените спрямо четвъртото тримесечие на 2016 г. е 14%, а средната цена на жилищата в столицата е 98 780 евро.

В края на годината предлагането на имоти в София беше по-ограничено в резултат на изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачите и изчерпване на наличности в сградите ново строителство, особено на двустайните апартаменти. Този процес беше съпътстван от възобновяване на нарастването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента, коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова. По думите й, от началото на новата година обаче пазарът се е върнал към нормален ритъм и в момента предлагането е добро. Показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената на кв. м към средната заплата в столицата) запазва ниво около 1,48. От агенцията отбелязват, че макар да има леко влошаване на достъпността на имотите в София, като цяло коефициентът е на нива от средата на 2011 и началото на 2012 г. и е далеч от стойностите си от предходния бум, когато достигаше близо 3,5.

Средната цена на жилищата в София през 2017 г. е 1050 евро/кв. м, което представлява растеж от 16% на годишна основа. Това означава, че растежът на цените в столицата се ускорява спрямо 2016-а, когато е отчетено повишение от 14,7%. Все пак очакванията на Bulgarian Properties са темпът на нарастване на цените на жилищата да се забави с увеличаването на предлагането и постепенното уравновесяване на пазара, но да се запази в рамките на 10% и през 2018 г.

Обеми продажби

Общо 9411 имотни продажби са вписани за четвъртото тримесечие на 2017 г. в София, сочат данните на Агенцията по вписванията, при 8428 за същия период на 2016 г., което е ръст от 11,7% на годишна база.

За цялата 2017 г. в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016-а, което показва годишен ръст на продажбите в София от 6,4%. Според данните има лек спад в темпа на нарастване на продажбите на имоти в столицата, който е бил над 8% за 2015 и 2016 г., но това вероятно се дължи на големия дял ново строителство, сделките с което ще бъдат приключени и вписани на по-късен етап, отбелязват от Bulgarian Properties. Анализът на Агенцията по вписванията показва също, че София остава най-големият и един от най-бързо растящите пазари в страната. Продажбите на жилища в цялата страна бележат спад от 6,2%, а тези в областните градове намаляват с 3,4%.

Ново строителство

Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София, сочат данните на Bulgarian Properties. Анализът на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж пък показва, че през третото тримесечие на 2017 г. са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно ниво от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за строеж на жилищни сгради в София са 626 при 495 за същия период на 2016-а, което е ръст от 26,5%. Това потвърждава факта, че предлагането на ново строителство продължава да се увеличава, което ще способства за засищане на наличното търсене и уравновесяване на пазара, отбелязват от Bulgarian Properties.

Параметри на закупените жилища

В края на 2017 г. най-голям дял от закупените жилища оформят двустайните апартаменти – 60%, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, а с най-нисък дял са четиристайните и многостайните – 10%.

Средната площ на закупените имоти е 86,5 кв. м – с около 2,5 кв. м повече от площта през третото тримесечие. Забеляза се ръст в дела на закупените апартаменти на първи етаж – той съставлява цели 27% от сделките и това се дължи най-вече на такъв тип наличности в сградите с напреднало строителство. Най-много се купуват апартаменти на втори до шести етаж с дял от 70% от сделките. Жилищата на високи етажи – от седми до десети, са едва около 3% от всички закупени. Най-често са се купували жилища на шпакловка и замазка – 63%. Едва 15% от продадените жилища са били напълно обзаведени, което се обяснява и с факта, че най-продавани са апартаментите ново строителство.

Кварталите фаворити

Най-много закупени жилища през четвъртото тримесечие са регистрирани в кварталите „Кръстова вада”, Студентски град и „Витоша” с приблизително равен дял на продажбите в тях. Добро представяне на продажбите на жилища ново строителство е отчетено и в ексклузивния комплекс Sofia North Park в кв. „Връбница 2”, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството. „Младост 4” е бил изключително търсен квартал, но поради ограничено предлагане, особено на двустайни жилища, сделките там са били отложени в очакване на по-добро предлагане.

Перспективи

Пазарното равновесие от есента на 2017 г. беше краткотрайно явление и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината, отбелязват от Bulgarian Properties. Банковото финансиране продължи да нараства и приключи годината с рекорден ръст от 38%. Лихвите по кредитите остават ниски, като вече са под 4%. Макар да има очаквания за тяхното повишение, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и кредитите ще продължават да бъдат атрактивни, прогнозират експертите. Техните очаквания са 2018 г. да бъде подобна на миналата година с успокояване на темпа на нарастване на цените до около 10%.

ВАШИЯТ ОТГОВОР

Моля, въведете вашия коментар
Моля, въведете името си